กูรูลงทุน

ที่ดินพารวย แต่อย่าคิดแบบคนถูกหวย

  • 23 กันยายน 2557 เวลา 11:53 น.
  • | เปิดอ่าน 16,920
  • | ความคิดเห็น 0
Share on Google+
LINE it!

ที่ดินพารวย แต่อย่าคิดแบบคนถูกหวย

โดย...ภาววิทย์ กลิ่นประทุม ที่ปรึกษาการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน)

ปีนี้ผมเดินสายสัมมนาทั่วประเทศเป็นปีที่สอง ในงาน “การเงินมั่นคงกับครอบครัวบัวหลวง” สิ่งที่ได้พบ ก็คือ ความตื่นตัวในเรื่องเงินๆ ทองๆ ..เพราะตัวเลขจากธนาคารเราทราบว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา คนต่างจังหวัด มีเศรษฐีเกิดขึ้นมากมาย เรียกได้ว่า คนมีหลักร้อยล้านบาทขึ้นไปเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ดทั่วประเทศ

ถ้านิยามคนเหล่านี้ก็คือ เศรษฐีใหม่ ซึ่งถ้าถามว่า พวกเขารวยได้อย่างไร ทุกคนก็แทบจะเดาได้ ...เออ คุณว่า คนไทยส่วนมากรวยจากอะไร ?

แน่นอน จะให้รวยจาก “การตรากตรำทำงานอย่างหนักหน่วง ..เชยครับ !! เดี๋ยวนี้ใครๆ ก็ทำงานหนักทั้งนั้น ..ผมว่า ผู้ใช้แรงงานทำงานหนักกว่า เราๆ ท่านๆ อีกนะ ...ดังนั้น กล้ามโตแรงเยอะ ขยัน ไม่ได้ทำให้รวยเหมือนในอดีต ที่คนจีนเข้ามาเป็นจับกัง ไต่เต้าเป็นพ่อค้า แล้ว ก็เป็นเจ้าสัว”

เดี๋ยวนี้ถ้าให้มาจากจีน แล้วเริ่มจากจับกัง ผมฟันธงวันนี้ ก่อนคนๆนั้นเกษียณ ได้ดีสุดก็คือ หัวหน้ากลุ่มจับกัง เพราะ โลกมันเปลี่ยนไป จะใช้พลังมันยุคแล้ว ...ครั้นจะมาแบบยุคต่อมาที่คนไทยนิยมส่งลูกไปเรียนเมืองนอก เรียนให้สูง แล้วกลับมาเป็นเจ้าเป็นนายคน ..เฮ้ย!! ขอโทษนะ คุณรู้ไหมว่า เอเชีย คนจบปริญญา มากกว่า ประเทศที่เขาพัฒนาแล้ว แต่ตัวเลขมันชี้ให้เห็นเลยว่า การศึกษาเราสูงกว่าฝรั่งโดยค่าเฉลี่ย แต่รายได้ ต่ำกว่าแบบเยอะมากๆ ..เอาแค่เราเทียบกับ ออสเตรเลีย รายได้ต่อหัวเราก็ต่ำกว่าเขา 6 เท่า

คุณว่า คนที่รายได้ต่างกัน 6 เท่า แปลว่า เขาฉลาดกว่าเรา 6 เท่าจริงเหรอ ?

ไม่มีทาง ..ผมเคยไปเรียนออสเตรเลียรู้เลยว่า ฝรั่งมันโง่แค่ไหน เพราะ ผมนี่โคตรโง่วิชาเลข แต่พอผมไปเรียนที่นั่น ผมเป็น Top ห้องครับ ..แม่เจ้า !! รู้เลยว่า จริงๆ ฝรั่งมันโง่กว่าเราเยอะ ..แต่มันมีอยู่อย่างนึงที่มันเหนือกว่าเรา และ สิ่งนั้นทำให้คนโง่อย่างพวกฝรั่ง สามารถทำรายได้เหนือเรา 6 เท่า สิ่งนั้นก็คือ ...ฮ่า ฮ่า ยังไม่บอก เดี๋ยวกลับมาคุยเรื่อง ความรวยของคนไทยในยุคนี้

เฉลยก็คือ “ที่ดิน” เพราะไอ้ Trend AEC นั่นแหละ ที่เกิดการเก็งกำไรราคาที่ดินทั่วประเทศ ใครที่โชคดี ก็ขายที่ได้ ก็รวย แต่ปัญหาคือ คนเหล่านี้เริ่มเครียด ว่า แล้วจะรักษาฐานะความรวยไว้ได้นานแค่ไหน ...นี่แหละ ที่อาชีพที่ปรึกษาการลงทุนอย่างพวกผม เริ่มเข้ามามีบทบาทสำคัญ เพราะใครก็ตามที่ขายที่ดินแล้วรวย จริงๆ มันไม่ต่างกับถูกหวยหรอกเพราะเงินมันมาโดย “โชค”

หลายคนอาจเถียงว่า “มันเป็น วิสัยทัศน์” ก็ว่ากันไป แต่ประเด็นคือ จริงๆ ที่ดินมันเป็น Asset ที่สภาพคล่องห่วยมากๆ ..การรวยจากที่ดิน เป็นเรื่องยาก เพราะ ที่ดินที่มีสภาพคล่องส่วนมากคือ Top Location ทำเลสุดยอดเท่านั้น ..เขาถึงสอนกันว่า อยากรวยจากที่ดินต้องซื้อที่ที่แพงที่สุด แล้วจะขายได้แพงกว่า

ใครซื้อที่ถูกส่วนใหญ่ราคาไม่ขึ้น ยกเว้นเก็งถูก โชคดี หรือ รู้ข้อมูลวงใน ..คือ ผมจะบอกว่าไม่ง่าย แล้วคนที่รวยด้วยการวางแผนจากที่ดินจริงๆ ก็คือ พวกบริษัทพัฒนาอสังหา หรือ Real-estate Developer นั่นแหละ

เอาหละ ประเด็นของคนที่ ขายที่ดินได้ แล้วรวย ถ้าไม่รู้จักวางแผน ก็จะกลายเป็นแบบคนถูกหวย ก็คือ ได้เงินก้อน แล้ววางแผนไม่ดี กว่า 90% ของคนถูกหวย ไม่ว่าจะถูกเป็นร้อยหรือ พันล้าน ..คนเหล่านี้กลับไปจนเหมือนเดิม เพราะ ปัญหาหลักๆ ก็คือ พวกนี้ ไม่รู้วิธีหาเงิน ได้เงินแบบง่ายๆ มาจากโชค ..แต่สิ่งที่รู้ดี คือ รู้วิธีใช้เงิน

และปัญหาของการใช้เงินของคนเหล่านี้ เขาไม่เคยอ่านบทความของผม ฮ่า ฮ่า “วิธีใช้เงินอย่างไรให้รวยขึ้น” ..ดังนั้น คนเหล่านี้ จะใช้เงินทั้งหมด ซื้อ ขยะ เช่น ของหรูบ้าน , บ้านแพงๆ , รถสปอร์ต , เอาง่ายๆ ว่า เขาจะซื้อทุกอย่างที่ไม่ใช่ Asset

หลายคนอ่านอาจจะเถียงว่า บ้าน 100 ล้าน ไม่ใช่ Asset ตรงไหน ?

ตลกครับ!! บ้านนี่ สิ่งที่เป็น Asset อย่างเดียวคือ “ที่ดิน” ตัวบ้าน มันเป็น ขยะ และ มันก็เป็นค่าใช้จ่าย ..โอเค มันเป็นสิ่งจำเป็น แต่คุณไปดูนะ เดี๋ยวนี้บ้าน 100 ล้าน ที่ดิน เท่าแมวดิ้นตาย แต่ตัวบ้านใหญ่ ..สุดท้าย มูลค่าจริงๆ มันอยู่ที่ที่ดิน ...คุณไปดูนะ พวกบริษัทพัฒนา Real-estate ที่ฉลาด เวลาเขาสร้างบ้านเขาต้องรีบขาย คิดดีๆ นะ ถ้าบ้านมันเป็น Asset ผมคุยกับพ่อค้าของเก่า ชีวิตเขาชิวมาก เขาบอกผมว่า ของที่เขาขาย ถ้าขายไม่ได้ ราคามันก็ขึ้น ดังนั้น เขาจะขายได้ไม่ได้ เขาก็รวยอยู่ดี ..ดังนั้น ความเสี่ยงเขาอย่างเดียวคือ ดันไปซื้อของปลอม ถึงจะซวย ไม่เช่นนั้น ธุรกิจขายของเก่า หรือ ขาย Asset ยังไงเขาก็รวย

แต่เรื่องบ้านที่เราเข้าใจว่า ตัวบ้านคือ Asset จริงๆ มันตรงข้าม แต่เราก็เห็นอยู่แล้วว่า เดี๋ยวนี้เขาให้ที่ดินเราเล็กลงเรื่อยๆ แล้วก็เอาตัวบ้านที่เป็นขยะใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ..ปัญหาที่ตามมาคือ ค่าใช้จ่าย ..บ้านยิ่งใหญ่ ค่าใช้จ่ายต่อเดือนก็สูง ..ถามหน่อยใครอยู่ ...ถ้ามีลูก ผมฟันธงลูกมันอยากไปอยู่คอนโด

พวกบริษัทขายบ้าน เขาต้องรีบขายบ้านเดี่ยว เพราะส่วนมาก มันคือ “Junk ขยะ” แต่เขาจะเก็บ คอนโด ..ซึ่งคอนโดที่เขาเก็บ มันคือ ทำเลสุดยอด ...ใช่!! คอนโดที่คนส่วนใหญ่ซื้อก็เป็นขยะ เพราะ ซื้อเน้นราคาถูก ทำเลห่วยๆ ..ใครจะไปเช่าคุณ

คอนโดที่ทำเลดี มีคนอยากเช่า เท่านั้นแหละ ที่พอจะเป็น Asset ...แล้วบริษัทพัฒนาอสังหาเหล่านี้ เขาสร้างเป็นร้อยโครงการ มีหรือ เขาจะไม่รู้ว่า โครงการไหน เก็บไว้ปล่อยเช่าก็ได้

คิดดีๆ ครับ ...การศึกษา Asset อย่างมองแค่ผิวๆ เพราะ คุณอาจติดกับดัก ที่คนส่วนใหญ่โดน ก็เป็นได้ !!

แชร์ข่าวนี้

Share on Google+
LINE it!

ที่สุดเศรษฐกิจ-หุ้นในรอบ 7 วัน